估价结果报告中对估价对象的土地基本状况应说明的内容包括（）。

相似题目

• 根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的()等权利状况进行描述。

  A . 使用权 B . 收益权 C . 所有权 D . 处置权 E . 他项权利

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• 编制宗地估价报告时，土地估价师对待估宗地的地价定义应涉及（）等内容。

  A . 估价基准日 B . 土地现状或规划利用条件 C . 设定的土地开发程度 D . 法定最高出让年限

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• 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001］44号）规定，以土地估价结果确认审批取代土地估价报告备案。

  A . 正确 B . 错误

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• 在明确估价对象时，估价人员还应要求委托人提供描述该估价对象基本状况的资料，如（）。

  A . 坐落位置、四至、面积 B . 估价时点 C . 产权状况 D . 使用年限 E . 照片

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• 估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和（）。

  A . 价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件 B . 价值类型、估价对象分析、致委托人函 C . 价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制 D . 价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制

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• 估价人员要了解的估价对象的状况，应记录的权益状况的有土地的位置、四至、性质、权属、来源等。（）

  A . 正确 B . 错误

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• 土地估价师在一估价基准日为2007年8月31日的估价报告中引用某城市2006年度资料有：①房地产市场供求关系基本平衡，商品住宅用地实际供应量同比增加30%;②实行土地出让限户型、房价和地价政策;③年内完工的经济适用住房占年度房地产开发总量比例的25%;④普通商品住宅价格涨幅同比上升8%。据此判断，下列出现在估价报告中的内容错误的是()。

  A . 遵循需求与供给原则作为估价原则 B . 不采用限户型、房价和地价的成交宗地作为市场比较法的比较案例 C . 2007年一至二季度地价指数与上年末基本持平 D . 将普通商品住宅用地土地还原率由上年的8%调整为6% E . 在上年年末普通商品住宅均价基础上上浮8%确定房地产开发总价值

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• （）要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

  A . 合理原则 B . 有效原则 C . 合法原则 D . 公正原则

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• 如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的（）部分予以说明。

  A . 估价依据 B . 估价方法 C . 估价结果 D . 需要特殊说明的事项

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• 基准地价修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。（）

  A . 正确 B . 错误

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• 从一般意义上说，土地估价具有两个基本功能，一是满足社会对土地价值状况了解的需要，二是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况鉴证的需要。()

  A . 正确 B . 错误

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• 当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做出（）之一判断和选择，并应在估价报告中予以说明。

  A . 保持现状前提 B . 转换用途前提 C . 装修改造前提 D . 重新利用前提 E . 上述情形的某种组合

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• 下列选项中，不属于估价对象房地产的基本状况应描述的是（）。

  A . 名称 B . 坐落 C . 规模 D . 交通

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• 估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定属于（）。

  A . 一般假设 B . 未定事项假设 C . 背离实施假设 D . 依据不足假设

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• 运用基准地价修正法进行估价时，其土地状况调整是将估价对象宗地的状况与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。（）

  A . 正确 B . 错误

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• 在土地估价报告中，估价师在进行土地权利状况描述时，以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、（）及宗地使用的特殊规定。

  A . 法定最高使用年限 B . 已使用年限 C . 租赁年限 D . 剩余使用年限

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• 在房地产估价报告的组成中，估价结果报告说明的事项有()。

  A．估价委托人 B．估价机构 C．估价对象 D．估价依据 E．估价过程

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• 当估价对象已做了某种使用,则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明()问题。

  A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提

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• 在明确估价对象时,估价人员还应向委托人提出可由其提供的描述该估价对象基本状况的资料,如:()。

  A．坐落位置、四至、面积 B．用途、建筑结构 C．产权状况 D．使用年限

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• 土地估价师在一估价基准日为2007年8月31日的估价报告中引用某城市2006年度资料有：①房地产市场供求关系基本平衡，商品住宅用地实际供应量同比增加30%；②实行土地出让限户型、房价和地价政策；③年内完工的经济适用住房占年度房地产开发总量比例的25%；④普通商品住宅价格涨幅同比上升8%。据此判断，下列出现在估价报告中的内容错误的是()。

  A．遵循需求与供给原则作为估价原则 B．不采用限户型、房价和地价的成交宗地作为市场比较法的比较案例 C．2007年一至二季度地价指数与上年末基本持平 D．将普通商品住宅用地土地还原率由上年的8%调整为6% E．在上年年末普通商品住宅均价基础上上浮8%确定房地产开发总价值

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• 下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因

  下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称：××××地价评估 二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略) 三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略) 四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估 五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据 六、估价依据：(略) 七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格 八、估价期日：2006年5月20日～6月1日 九、估价日期：2006年5月31日 十、估价结果： 总地价：1551．88万元；单位地价：519元/㎡ 楼面地价：1174元/㎡ 评估价格货币种类：人民币 十一、需要特殊说明的事项 (1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。 (2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。 (3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。 (4)报告之中有关证明材料由当事人提供。 (5)本报告有效期为半年。 (6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。 十二、土地估价人员 (略) 2006年6月8日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1.土地位置状况 待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司；西为×路；商为×道；北为×厂。占地面积为29887．5㎡，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2006)字第411号。 2．土地权利状况 该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。 3．建筑物和地上附着物状况 ××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217．39㎡，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。 二、地价影响因素分析 1．一般因素 ××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。 2．区域因素 该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。 3．个别因素 该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0．5～4。 第三部分 土地估价 一、估价原则 (一) 主要遵循替代原则 可以概括为： (1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。 (2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。 (3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 (二)最有效利用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。 (三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。 二、估价方法与估价过程 依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。 市场比较法 (1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明见下表。 因素条件说明表 <img src='https://img2.soutiyun.com/ask/uploadfile/10860001-10863000/13f3da61129046c2a0b05e944371c209.jpg' /> (2)因素选择见下表。 比较因素条件指数表 <img src='https://img2.soutiyun.com/ask/uploadfile/10860001-10863000/1da59936a7236b9867215adf2cfdf536.jpg' /> (3)因素条件说明见下表。 因素比较修正系数表 <img src='https://img2.soutiyun.com/ask/uploadfile/10860001-10863000/70fa4b176bbca41e11853bd06018f121.jpg' /> (4)买例修正后的地价计算。 期日容积率区域因个别因 修正修正素修正素修正 <img src='https://img2.soutiyun.com/ask/uploadfile/10860001-10863000/300336cb19c271e7255a8dc673664d47.jpg' /> (5) 评价宗地(H)的地价 (H)=(A+B+C)/3一(597．08+510．29+414．8)元/㎡/3=507．39元/㎡ 总地价=507．39元/㎡×29887．5㎡—1516．46万元 楼面地价=15164600元/13217．39㎡=1147．32元/㎡ 2．基准地价系数修订法 依据××市有关文件和《××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于×＞(市新区中心东部，属二级甲，基准地价为18．9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0．991，期日修正为5%，综合因素修正系数为9．4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1．8，即可求得宗地地价，系数修订公式为： Pi=P×(1±K)×Y×T×Kij 式中 Pi一一待估宗地地价； P—一待估宗地对应的基准地价； Y——年限修正系数； K一一综合因素修正系数和； T——期日修正系数； Kij——容积率修正系数。 单位地价=18．9×(1+9．4%)×0．991×(1+5%)×1．8元/㎡=531．09元㎡ 总地价=531．09元/㎡ ×29887．5㎡—1587．3万元 楼面地价=158730000元/13217．39㎡=1200．92元/㎡ 三、地价的确定 1．地价确定的方法 选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，散我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。 2．估价结果 总地价：581万元； 单位地价：519元/㎡； 楼面地价：1174元/㎡。 第四部分 附件 1．国家建设用地使用证 2．××单位房产所有证复印件

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• 当估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价结果报告中估价方法应说明的内容包括（）。

  A．估价方法的名称 B．估价方法的定义 C．估价方法的适用性分析 D．估价测算的全部详细内容 E．估价测算的简要内容

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• 本次估价背景情况如下：估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为9.8万平方米，已开业三年，整体运营，经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段：四、估价方法适用性分析1.估价方法选用要求根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合

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• 3.估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（) 。（2016年《房地产开发理论与方法》真题） A.土地形状 B.土质状况 C.土地使用年限 D.土地开发程度 E.容积率

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