估价报告书中说明的（）限定了其用途。

相似题目

• 经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是()。

  A . 该地块的最佳土地用途为住宅 B . 出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误 C . 按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高 D . 投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险

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• 估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。

  A . 体现估价师的专业胜任能力 B . 反映估价师的职业道德 C . 保护估价师和估价机构 D . 保护估价报告使用人 E . 规避估价风险

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• 如果估价报告超过了其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期。（）

  A . 正确 B . 错误

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• 房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。

  A . 说明估价的合法性、真实性 B . 说明估价的独立性、公正性 C . 规避估价风险 D . 保护估价报告使用人 E . 防止委托人提出高估或低估要求

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• 房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。

  A . 房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人 B . 与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C . 公证机关和无利害关系的第三人 D . 人民法院

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• 估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和（）。

  A . 价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件 B . 价值类型、估价对象分析、致委托人函 C . 价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制 D . 价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制

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• 在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。

  A . 估价原则 B . 价值时点 C . 估价目的 D . 估价对象

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• 估价报告应用有效期不同于估价责任期：如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应到估价服务的行为结束为止。（）

  A . 正确 B . 错误

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• 对于评估报告的异议处理中，房地产估价机构应解释说明（）等。

  A . A、依据 B . B、公式选取 C . C、原则 D . D、方法 E . E、程序

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• 如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的（）部分予以说明。

  A . 估价依据 B . 估价方法 C . 估价结果 D . 需要特殊说明的事项

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• 下列选项中，属于核算事业单位非限定用途资产的科目是（）

  A . 事业基金 B . 专用基金 C . 财政补助结转 D . 非财政补助结转

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• 估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构和签字的估价师要负责到底。（）

  A . 正确 B . 错误

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• 估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。（）

  A . 正确 B . 错误

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• 当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做出（）之一判断和选择，并应在估价报告中予以说明。

  A . 保持现状前提 B . 转换用途前提 C . 装修改造前提 D . 重新利用前提 E . 上述情形的某种组合

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• 对于城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将其列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。（）

  A . 正确 B . 错误

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• 在土地估价报告中，估价师在进行土地权利状况描述时，以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、（）及宗地使用的特殊规定。

  A . 法定最高使用年限 B . 已使用年限 C . 租赁年限 D . 剩余使用年限

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• 说明报告基因的一种用途。

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• 在房地产估价报告的组成中，估价结果报告说明的事项有()。

  A．估价委托人 B．估价机构 C．估价对象 D．估价依据 E．估价过程

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• 当估价对象已做了某种使用,则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明()问题。

  A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提

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• 因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。()

  A．正确 B．错误

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• 下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因

  下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称：××××地价评估 二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略) 三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略) 四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估 五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据 六、估价依据：(略) 七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格 八、估价期日：2006年5月20日～6月1日 九、估价日期：2006年5月31日 十、估价结果： 总地价：1551．88万元；单位地价：519元/㎡ 楼面地价：1174元/㎡ 评估价格货币种类：人民币 十一、需要特殊说明的事项 (1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。 (2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。 (3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。 (4)报告之中有关证明材料由当事人提供。 (5)本报告有效期为半年。 (6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。 十二、土地估价人员 (略) 2006年6月8日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1.土地位置状况 待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司；西为×路；商为×道；北为×厂。占地面积为29887．5㎡，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2006)字第411号。 2．土地权利状况 该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。 3．建筑物和地上附着物状况 ××塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217．39㎡，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。 二、地价影响因素分析 1．一般因素 ××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。 2．区域因素 该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。 3．个别因素 该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0．5～4。 第三部分 土地估价 一、估价原则 (一) 主要遵循替代原则 可以概括为： (1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。 (2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。 (3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 (二)最有效利用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。 (三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。 二、估价方法与估价过程 依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。 市场比较法 (1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明见下表。 因素条件说明表 <img src='https://img2.soutiyun.com/ask/uploadfile/10860001-10863000/13f3da61129046c2a0b05e944371c209.jpg' /> (2)因素选择见下表。 比较因素条件指数表 <img src='https://img2.soutiyun.com/ask/uploadfile/10860001-10863000/1da59936a7236b9867215adf2cfdf536.jpg' /> (3)因素条件说明见下表。 因素比较修正系数表 <img src='https://img2.soutiyun.com/ask/uploadfile/10860001-10863000/70fa4b176bbca41e11853bd06018f121.jpg' /> (4)买例修正后的地价计算。 期日容积率区域因个别因 修正修正素修正素修正 <img src='https://img2.soutiyun.com/ask/uploadfile/10860001-10863000/300336cb19c271e7255a8dc673664d47.jpg' /> (5) 评价宗地(H)的地价 (H)=(A+B+C)/3一(597．08+510．29+414．8)元/㎡/3=507．39元/㎡ 总地价=507．39元/㎡×29887．5㎡—1516．46万元 楼面地价=15164600元/13217．39㎡=1147．32元/㎡ 2．基准地价系数修订法 依据××市有关文件和《××市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准》，确定委估地块位于×＞(市新区中心东部，属二级甲，基准地价为18．9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0．991，期日修正为5%，综合因素修正系数为9．4%，按新区规划办要求，待估宗地容积率为1．8，即可求得宗地地价，系数修订公式为： Pi=P×(1±K)×Y×T×Kij 式中 Pi一一待估宗地地价； P—一待估宗地对应的基准地价； Y——年限修正系数； K一一综合因素修正系数和； T——期日修正系数； Kij——容积率修正系数。 单位地价=18．9×(1+9．4%)×0．991×(1+5%)×1．8元/㎡=531．09元㎡ 总地价=531．09元/㎡ ×29887．5㎡—1587．3万元 楼面地价=158730000元/13217．39㎡=1200．92元/㎡ 三、地价的确定 1．地价确定的方法 选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，散我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。 2．估价结果 总地价：581万元； 单位地价：519元/㎡； 楼面地价：1174元/㎡。 第四部分 附件 1．国家建设用地使用证 2．××单位房产所有证复印件

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• 甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m<sup>2、300~m<sup>2和350元/m<sup>2。然

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• 当估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价结果报告中估价方法应说明的内容包括（）。

  A．估价方法的名称 B．估价方法的定义 C．估价方法的适用性分析 D．估价测算的全部详细内容 E．估价测算的简要内容

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• 估价结果报告中对估价对象的土地基本状况应说明的内容包括（）。

  A．四至 B．形状 C．规划条件 D．开发程度 E．土地使用期限

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