估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2005年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面哪些不能作为可比实例？（）

2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续该调换的旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物出现补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按()计算折旧。

某人购买一套建筑面积120平方米，套内建筑面积100平方米，套内建筑面积单价5000元／平方米的商品住宅，首付了40%的房款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。评估该套住宅的价值，适用的估价方法有()。

某人购买一套建筑面积120平方米，套内建筑面积100平方米，套内建筑面积单价5000元/平方米的商品住宅，付了40%的房款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。根据上述资料，回答下列问题：评估该套住宅的价值，适用的估价方法有()。

要求评估的估价对象的价格是估价时点的价格，应是在估价时点以前的房地产市场状况下形成的。（）

专业房地产估价是指由专业估价人员对房地产估价对象的价值进行评估。（）

待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3000元，土地还原利率为7%，建筑物还原利率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元。建筑物的价值最有可能是()元。

估价对象房地产是建筑面积300m²的商品住宅，要评估其在2005年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面哪些不能作为可比实例（）

某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。

2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。 该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元／㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目土地使用权出让合同由()与甲公司签订。

【单选题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。

【单选题】运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的（)。

因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。

肖某由于工作地点变化，欲将其自住商品住房出售，于2015年3月委托甲房地产估价机构对该住房进行价值评估。房地产估价师赵某经现场查勘，发现该住宅区属于居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。所在小区占地面积50000m²，其中有20幢3层联排别墅，建筑面积6000m²，基底面积2000m²，15幢8层住房，建筑面积110000m²，基底面积13750m²；5幢23层塔楼，建筑面积134000m²，基底面积5800m²。附近有一座30m高的火力发电厂烟囱，100m之处有铁路经过，铁路对面为城市排水沟。该住房所在小区按居住区规划布置的住宅层数划分，包括的类型为（）。

某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。 【问题】 1.你认为这

2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的

在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。下列关于商品房预售的说法，正确的为（）

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。本次估价的估价对象应包括（）

甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000㎡，其中：已被人民法院预查封6000㎡。经批准可销售的建筑面积为14000㎡，其中：有3000㎡已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工

房地产开发用地的土地面积为10万平方米，容积率为2.5，用途为商品住宅。已知该房地产开发用地所在地相类似的房地产开发用地的楼面地价为5000元/平方米。某房地产开发企业欲取得该房地产开发用地，为此需要了解该房地产开发用地上最多可建造的建筑面积，并需要对该房地产开发用地及未来在该土地上建成的商品住宅进行估价。根据以上资料，回答下列问题：参照类似房地产开发用地的价格，该房地产开发用地的总价为（）亿元

A省B市D房地产开发公司2008年获得房地产开发一级资质，同年还获得了正常利润，其商品房销售收入也达到了4600万元。2015年3月，D房地产开发公司取得了B市城市规划区内的一块住宅建设用地使用权，总投资为1亿元。为有效做好此项目的某旧办公楼征收评估，B市政府聘请B市二级资质E房地产估价有限公司对该旧办公楼进行了房屋征收估价。经估价，该旧办公楼评估价为2100万元。同时经D房地产开发公司委托，E房地产估价有限公司完成了该项目的市场分析报告。据此，请回答以下问题D房地产开发公司2008年获得的正常利润，属于（）。

肖某由于工作地点变化，欲将其自住商品住房出售，于2015年3月委托甲房地产估价机构对该住房进行价值评估。房地产估价师赵某经现场查勘，发现该住宅区属于居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。所在小区占地面积50000m²，其中有20幢3层联排别墅，建筑面积6000m²，基底面积2000m²，15幢8层住房，建筑面积110000m²，基底面积13750m²；5幢23层塔楼，建筑面积134000m²，基底面积5800m²。附近有一座30m高的火力发电厂烟囱，100m之处有铁路经过，铁路对面为城市排水沟。该小区居民可能面对的环境污染类型为（）。

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（）

在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。该项目的土地使用权取得方式应为（）

4、在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（）（2017年《房地产开发理论与方法》真题）